山东青岛发布2018版土地增值税清算政策
青岛市地方税务局公告2018年第4号
为贯彻落实《山东省地方税务局关于修订〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号，以下简称“省局5号公告”），结合我市税收征管工作实际，现将土地增值税若干问题公告如下：
一、关于土地增值税清算单位问题
土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（销售）预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目，应分期进行清算。
二、关于销售价格明显偏低的收入确认问题
房地产开发企业销售房地产价格明显偏低又无正当理由的，其收入按下列顺序确认：
（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。
（二）由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。
三、关于土地增值税预征问题
（一）房地产开发企业在土地增值税清算申报前转让房地产取得的收入，应按月预缴土地增值税，并于取得收入次月15日内向主管税务机关申报缴纳税款。
（二）房地产开发企业转让经政府批准建设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地增值税，但应当在取得收入后次月15日内到主管税务机关申报、备案。
（三）房地产开发企业在销售开发产品的过程中，向购房人收取的装修费等全部价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。房地产开发企业转让房地产取得收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
四、关于分期缴纳土地出让金的利息问题
土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。
五、关于装修费用的扣除问题
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的可移动家电、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）的支出。土地增值税清算时，在收入中同时剔除购置成本。
六、关于金融机构证明确认问题
房地产开发企业向金融机构贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，视同金融机构证明。
七、关于房地产开发成本核定问题
对房地产开发企业成本申报资料存在下列情形之一的，主管税务机关应参照税务机关通过评估建立的房地产开发成本平方米造价预警指标，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定其准予扣除的成本；上述预警指标中没有的，可以参照各级建筑工程行政主管部门各项房地产开发成本平方米造价指标以及政府有关部门公布的建设规费收取标准等，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定其准予扣除的成本；房地产开发企业有异议的，可委托物价部门进行个案评估：
（一）建筑工程费明显高于中标概算价格或者建筑工程承包合同金额又无正当理由的；
（二）大宗建筑材料供应商或者建筑工程承包人（含分包人）为房地产开发企业的关联企业，并且未按照独立企业之间的业务往来支付价款、费用的，或者价格明显偏高的；
（三）前期工程费、基础设施费、开发间接费等价格明显偏高的；
（四）清算申报时所附送的凭证和资料不符合清算申报要求的。
核定房地产开发成本后，清算项目的土地增值税税负率原则上不得低于5%。
八、关于土地增值税清算类型划分的问题
主管税务机关应当按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型确定的预征率进行预征，并按规定的三种类型进行清算审核。
九、关于成本归集分摊问题
（一）同一土地增值税清算项目中包括普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：
1．土地成本。土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项“取得土地使用权所支付的金额 ”和第（二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。
土地成本按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。如果清算项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的独立占地面积占清算项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。
同一土地增值税清算项目中，包含联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。
2．建筑安装工程费。建筑安装工程费应按照建筑面积的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产之间计算分摊。但对于清算项目均能够按照不同业态独立记帐、准确核算，且受益对象单一、能够提供独立合同、独立结算资料的成本，可直接计入普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产扣除项目中，并不再重复分摊其他业态同类成本项目的建筑安装工程费。
3．其他房地产开发成本。其他房地产开发成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（二）项房地产开发成本中的前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其他房地产开发成本按照建筑面积的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产之间计算分摊。
（二）多个土地增值税清算项目共同占用同一《国有土地使用证》土地的，各清算项目的土地成本按占地面积比例分摊；共有的其他成本费用，按建筑面积占比法，在不同清算项目中进行合理分摊。
（三）在土地增值税清算时，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生且支付的。除另有规定外，扣除项目须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
十、关于人防工程相关问题
房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入。凡按规定将地下人防设施无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未无偿移交给政府、公共事业单位的地下人防设施，其相应成本不允许扣除。人防工程成本按照建筑面积占比法，在不含室内（外）装修费用的全部建筑安装工程费中计算。室内（外）装修费用未能单独核算归集或划分不清的，在计算该成本时，不得从全部建筑安装工程费中剔除。
十一、关于清算申报后取得收入申报缴纳土地增值税问题
房地产开发企业清算申报后至收到土地增值税清算审核结论前，应就其销售剩余开发产品取得的收入按月区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。次月15日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，其扣除项目金额按申报时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。待收到税务机关清算审核结论后，在税务机关规定期限内，根据重新确定的单位建筑面积扣除项目金额，办理税款补退手续。单位建筑面积扣除项目金额=申报时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
主管税务机关出具土地增值税清算审核结论后，房地产开发企业取得的转让房地产收入，应当按月区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。次月15日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，其扣除项目金额按清算时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积扣除项目金额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
十二、房地产项目实行核定征收后续管理问题
房地产开发项目实行核定征收的，清算时未转让的房地产，在清算后销售或有偿转让的，于次月15日内向主管税务机关申报缴纳。按照征收率核定的，纳税人应按主管税务机关确定的不同类型的核定征收率分别计算土地增值税。按照房地产开发成本核定的，纳税人应按本公告十一条第二款方法计算土地增值税。
十三、关于整体购买未竣工的房地产开发项目投入资金继续建设后转让的成本扣除问题
对房地产开发企业整体购买未竣工的房地产开发项目，投入资金继续建设后转让，其扣除项目如下：
（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
（二）改良开发未竣工房地产的成本；
（三）房地产开发费用（房地产开发企业购买未竣工房地产开发项目发生的金额不作为计算房地产开发费用扣除的基数）;
（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加；
（五）加计改良开发未竣工房地产成本的百分之二十。
十四、关于项目管理问题
（一）房地产开发企业项目登记内容发生变化或项目建设过程中出现特殊情况的，应自变化之日或特殊情况发生之日起30日内向主管税务机关报告并提交相应资料。主管税务机关应及时进行实地核查记录，纳税人应予以配合。
（二）房地产开发企业在取得工程竣工验收备案证后30日内，向主管税务机关提供以下书面材料：
1．商品房销售（预售）许可证；
2．合同成本清单，竣工验收证明，建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告；
3．证明直接组织、管理开发项目发生开发间接费用的相关资料。
（三）房地产开发企业已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，应在其达到该比例之日起30日内向主管税务机关报送房地产项目销售、自用和出租情况说明。
（四）主管税务机关出具土地增值税清算审核结论后，应根据相关规定跟踪监控销售剩余开发产品应缴纳的土地增值税。
十五、关于资料报送的相关问题
（一）房地产开发企业应在取得土地使用权并获得房地产开发项目《建筑工程施工许可证》后10日内，向主管税务机关办理项目信息登记，填报《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》，同时提供以下书面资料：
1．房地产项目立项批文；
2．国有土地使用权出让合同或转让合同；
3．建设用地规划许可证；
4．建设工程规划许可证；
5．建筑工程施工许可证；
6．建筑工程施工合同。
（二）房地产开发企业在提交清算审核纸质资料的同时，应在税务机关网上办税厅上传电子申报表及附表。
（三）房地产开发企业在办理土地增值税清算申报时，除按照省局5号公告要求报送的资料外，还应提供以下资料，全部报送资料应制定索引目录，编号装订成册：
1．建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告，甲供材设备购领存明细表；
2．合同成本清单；
3．相关发票复印件或电子档案；
4．房地产开发企业不能提供土地增值税清算鉴证报告的，在报送土地增值税清算资料的同时，应按照《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号）中《土地增值税清算税款鉴证报告》的模板样式进行情况说明。
十六、关于执行时间的规定
本公告自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。
对于2017年9月21日之前已办理《建设用地规划许可证》,且税务机关未出具清算结论的房地产项目，在进行土地增值税清算时可按照省局5号公告和本文规定内容执行。《青岛市地方税务局关于〈房地产开发项目土地增值税管理办法〉的公告》（青岛市地方税务局公告2016年第1号）、《青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》（青岛市地方税务局公告2015年2号）第一条、《青岛市地方税务局关于修订〈房地产开发项目土地增值税管理办法〉的公告》（青岛市地方税务局公告2017年3号）同时废止。
特此公告。
青岛市地方税务局
2018年5月18日
附件：
山东省地方税务局
土地增值税“三控一促”管理办法
第一章总则
第一条 为了加强和规范土地增值税管理，保障税款及时足额入库，维护纳税人合法权益，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税征收管理工作。
第三条 “三控一促”是指在土地增值税管理工作中施行源头监控、成本管控、风险防控，促进土地增值税管理规范化。
第四条 纳税人应当向房地产开发项目所在地主管地税机关如实申报应当缴纳的土地增值税税款，保证纳税申报的真实性、准确性和完整性。
第二章源头监控
源头监控，是指主管地税机关应当加强房地产开发项目的前期管理和过程监控，从纳税人取得土地使用权开始，对房地产开发项目实施全过程监管，为加强土地增值税预征、清算管理奠定基础。
第一节项目管理
第五条 主管地税机关应当加强房地产开发项目管理，根据纳税人报送的项目资料，按项目分别建立档案、设置台账，结合当地实际，运用信息化手段，对纳税人项目立项、规划设计、工程招投标、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
主管地税机关应当依据国家有关部门审批、备案的项目，结合《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》确定项目管理单位，对于分期开发的项目，应当以分期项目为单位进行管理。
第六条 纳税人应当在取得土地使用权并获得房地产开发项目施工许可后十日内，到主管地税机关办理项目登记，同时报送《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》及主管地税机关要求报送的其他资料。
第七条 各级地税机关要建立完善与同级发展改革、国土、建设、规划、房管等部门的信息交换共享机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税管理。
第八条 各级地税机关要进一步建立和完善与国税机关的项目信息共享和传递机制，建立共享的房地产项目登记台账。
第九条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管地税机关应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第二节土地增值税预征
第十条 从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应当按照本办法规定预缴土地增值税。
纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应当在取得收入时按规定到主管地税机关登记或备案。
第十一条 房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金、违约金和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第十二条 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
第十三条 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
第十四条 各市地方税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型，科学合理地确定预征率进行预征，并按规定进行清算。
第十五条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当视同转让房地产，并预缴土地增值税，其收入按下列方法和顺序确认：
（一）按本企业在同一地区、同一年度转让的同类房地产的平均价格确定；
（二）由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
第十六条 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不预征土地增值税。
第十七条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。
第十八条 房地产开发企业处置非地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，凡房地产开发企业与业主签订销售合同（或协议等）并转让产权的，应当预征土地增值税。
第十九条 房地产开发企业按月（或季）预缴土地增值税，应当于月（或季）末15日内向项目所在地主管地税机关申报缴纳税款。具体按月或按季由县(市、区）级地税机关确定。
第三节 清算申报受理
第二十条 土地增值税的清算申报主体是从事房地产开发的纳税人。主管地税机关负责土地增值税清算申报的受理和审核。
第二十一条 对符合下列条件之一的，房地产开发企业应当进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的；
（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
第二十二条 对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的情形。
第二十三条 上述第二十一条、第二十二条中所称的“全部竣工”“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
（二）开发产品已开始投入使用；
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第二十四条 对于符合本办法第二十一条规定的应清算项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算申报。
对于符合本办法第二十二条规定的可清算项目，由主管地税机关确定是否进行清算。对于确定需要进行清算的项目，由主管地税机关下达《税务事项通知书》，纳税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内办理清算申报，并按规定提供清算资料；对于确定暂不清算的，应当继续做好项目管理，定期作出评估，及时确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。
第二十五条 纳税人办理土地增值税清算申报时应当提供的清算资料：
（一）土地增值税清算申报表及其附表，其中附表的选用由各市地方税务局根据当地情况自行确定；
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应当包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及成本费用分摊方式等基本情况和主管地税机关需要了解的其他情况；
（三）建设用地规划许可证及附件、建设工程规划许可证及附件、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、初始产权登记证、测绘报告、竣工验收备案表、项目工程合同结算单原件；
（四）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让（转让）合同原件；
（五）拆迁（回迁）合同、签收花名册或签收凭证；
（六）银行贷款合同及银行贷款利息结算通知单原件；
（七）项目规划、设计、勘察、工程招投标、工程施工、材料采购等有效凭证；
（八）竣工验收报告、工程竣工决算报告；
（九）商品房购销合同统计表、销售明细表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（十）开发项目中的公共配套设施，建成后产权属于全体业主所有和建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料；
（十一）转让房地产有关税金的完税凭证，对于同一张完税凭证属于多个开发项目缴纳税金的，应当在完税凭证上注明清算项目缴纳的税金金额；
（十二）纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目，还应当报送《土地增值税清算税款鉴证报告》；
（十三）不允许在增值税销项税额中计算抵扣的进项税额相关资料。
上述资料凡已通过部门信息共享取得或纳税人已报送的，不再重复报送。
第二十六条 主管地税机关收到纳税人清算申报资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应当要求纳税人在15日内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。主管地税机关已受理的清算申报申请，纳税人无正当理由不得撤销。主管地税机关在做出予以受理、补正资料告知、不予受理决定时，应当向纳税人下达《税务事项通知书》予以书面告知。
第三章成本管控
成本管控，主要是通过明确相关政策，强化对开发项目成本费用的审核，实现对清算项目的有效控管。
第一节 清算申报审核
第二十七条 主管地税机关受理纳税人清算申报资料后，应当自受理申报之日起90日内完成清算审核。
如有特殊情况无法于90日内完成审核，经县(市、区）级地税机关批准，可延期完成，并书面告知纳税人。
第二十八条 清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、合法性进行审核。应当重点实地核查项目的楼栋、道路、绿化等工程量，确定学校、体育场馆、车位等的产权归属。
第二十九条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位由主管地税机关结合《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》确定。
第三十条 普通标准住宅同时符合以下条件：
（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上;
（二）单套建筑面积在144平方米以下;
（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
转让的地下室（储藏室）、停车位（车库）等附属设施按照其他房地产类型进行清算。
第三十一条 土地增值税扣除项目金额的确认：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。
2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。
（二）房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本。
1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（1）拆迁补偿费。拆迁补偿费应当是真实发生和实际支出的，支付给被拆迁人的拆迁补偿、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭据应当一一对应。
（2）拆迁安置费用的计算。
①房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照本办法第十五条规定确认收入，同时计入房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。
②房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本办法第十五条规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3.建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。
（1）发生的费用应当与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载内容相符。
（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除。
（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业已就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得扣除。
（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
（5）营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应当在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
4.基础设施费，是指开发项目在开发过程中所发生的各种基础设施支出，主要包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5.公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
（1）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
③建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。
（2）纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。
6.开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管地税机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。各市地方税务局应当定期获取当地建安造价定额相关资料，合理制定上述成本核定标准。
（三）房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。
2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条1、2项所述两种办法。
（四）与转让房地产有关的税金。营改增前，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。
营改增后，“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
（五）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%扣除。
第三十二条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（一）在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应当是实际发生的。除另有规定外，扣除项目须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
合法有效凭证是指：
1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以相关部门开具的财政票据为合法有效凭证；
3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务部门对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
4.其他合法有效凭证。
（二）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（三）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，其扣除项目金额的分摊比例，可按实际转让的土地使用权面积占可转让的土地使用权面积的比例计算，或按已售建筑面积占可售建筑面积的比例计算，也可按地税机关确认的其他方式计算。
（四）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
（五）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用应当是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（六）扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
第三十三条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。
第三十四条 地税机关在开展土地增值税清算审核工作中，可以按规定探索购买劳务的方式，协助解决工程造价等专业技术问题。
第三十五条 为确保清算审核工作更加专业、高效，各主管地税机关可设立集中清算审核工作组，由专人（组）对清算项目实施分类、切块式的审核模式。即将一个清算项目分为项目概况、收入、成本、费用四大类分别进行审核。每一类别均由相对固定人员（小组）按照规定的标准进行审核，并负责相应数据、文书、政策的合成和归集。
第二节清算税款征收
第三十六条 土地增值税清算审核结束，主管地税机关应当出具《税务事项通知书》，将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
第三十七条 纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第三十八条 核定征收土地增值税的，纳税人应当按照取得的转让房地产收入（不含增值税）和核定征收率计算缴纳土地增值税。计算公式如下：
应缴税款=转让房地产收入（不含增值税）×核定征收率
第三十九条 核定征收率原则上不得低于5%。各市地方税务局应当根据国家税务总局、省地方税务局的要求，通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类房地产销售价格等因素，科学合理确定不同房地产类型土地增值税核定征收率，并报省地方税务局备案。
第四十条 符合上述核定征收条件的，税务人员应当对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管地税机关集体审议并报上一级地税机关备案后，通知纳税人补缴税款或办理退税。
第四章风险防控
风险防控，是以房地产开发项目税收为征管对象，以风险管理为导向，以信息化为支撑，以专业化管理为保障，对土地增值税申报的真实性、合法性进行风险识别，实施风险应对，以降低土地增值税税收损失率。
第一节目标规划与指标管理
第四十一条 省地方税务局业务部门、各市地方税务局税收风险管理工作领导小组办公室应当根据年度工作重点，结合实际，制定税收风险管理年度计划，报送省地方税务局税收风险管理工作领导小组办公室。
第四十二条 省地方税务局税收风险管理工作领导小组办公室整合省地方税务局各业务部门、各市地方税务局领导小组办公室报送的税收风险管理年度计划，确定风险实施方案的模型、时限等，形成总的年度计划，据此开展全省地税系统的税收风险管理工作。
第四十三条 各级业务部门负责土地增值税税收风险指标和模型的设计、汇集。应当认真开展行业调研，积累清算案例，探索成本控制内在规律，建立科学有效的风险指标和模型。同时，定期开展风险指标和模型的验证，及时更新，不断提升风险识别水平。
第四十四条 各市地方税务局可结合当地工作实际，将清算审核和风险管理进行有机整合，借助专业纳税评估力量对房地产开发项目清算申报资料进行专项评估。通过评估发现清算数据风险点，并及时加以识别、分析和应对，切实提高土地增值税清算审核工作质量，有效降低涉税风险。
第二节风险识别
第四十五条 风险识别是指地税机关运用风险分析工具，对纳税人的涉税信息进行扫描、分析，发现容易产生税收风险的领域、环节或纳税人群体，为税收风险管理提供精准指向和具体对象。
第四十六条 土地增值税风险识别主要包括预征环节的税收风险识别和成本费用管控环节风险识别。
第四十七条 预征环节的税收风险识别，应当重点关注销售单价是否真实、已售建筑面积是否足额申报、是否按规定进行预征申报等。
第四十八条 销售单价风险识别，应当对申报的销售单价，通过市场调查、典型案例分析、发票等信息，获取相同或近似销售日期和地理区位的房地产销售单价均值，进行比对。
第四十九条 预收款申报风险识别，应当对申报的预收款收入，与商品房预售合同备案信息进行比对；与流转税销售不动产税目税基比对。
第五十条 销售进度风险识别，获取发票开具信息标明的建筑面积，计算其占全部房源信息建筑面积的比例，与85%进行比对。
第五十一条 通过主动采集房地产开发项目的第三方信息和定期实施实地巡查，完成下列开发产品对外投资和视同销售的风险分析和识别：
（一）以开发产品作价对外投资
将契税申报缴纳信息和国土、房管部门权属转移信息，分别与纳税人申报的已售房源信息进行比对。
（二）视同销售
通过实地核查，调查是否存在视同销售的交易事项，是否按规定计价。
（三）以房抵债
获取项目开发产品的法院拍卖和执行信息，与纳税人申报的已售房源信息进行比对，识别以房换地、以房抵工程款或材料款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息等风险。
第五十二条 成本费用管控环节风险识别，应当重点关注扣除票据是否合法、工程量是否真实和单位工程成本是否处于合理区间等。
第五十三条 主管地税机关在进入清算申报审核环节后，应当首先对扣除票据进行风险识别。设定较大金额票据票载金额上限，超出上限时进行风险提示。
第五十四条 主管地税机关应当运用源头监控环节获取的工程结算等基础资料，以及从建筑工程主管部门获取造价指标，提取纳税人明细申报数据，重点围绕下列内容进行风险识别：
（一）决算金额与预算金额、合同造价比对
提取开发项目建筑工程造价和工程总承包合同标明的造价，分别与纳税人申报的相应建筑工程决算金额比对分析。
（二）土建工程平方米造价比对
申报的建筑工程单位成本，与开工年份建筑工程主管部门公布的相应建设工程单位（平方米）造价进行比对分析。
（三）主要建筑材料用量比对
将钢材、商砼、水泥等主要材料耗用数据，与当地相应工程主要材料用量标准比对分析。
（四）关联企业比对
将主要建筑材料供应商、建筑总承包商的投资人等信息，与纳税人税务登记信息比对分析。
第五十五条 土地成本风险的比对识别。
（一）契税申报信息比对
纳税人申报的土地成本金额、土地面积，与纳税人获得土地时缴纳契税时申报的税基和土地面积进行比对。
（二）以出让方式取得土地使用权的，与国土部门提供的土地出让信息比对。
（三）以转让方式取得土地使用权的，与转让方申报的营业税、增值税和土地增值税信息比对。
第三节风险应对
第五十六条 风险应对是针对纳税人税收风险点，按照税收风险管理系统处理流程规范，统筹确定处理层级和部门，分别采取风险提醒、纳税辅导、调查巡查、纳税评估、税务稽查等措施，对发现的税收风险点进行核实反馈，并挖掘利用其他涉税信息，努力提高风险纳税人的税法遵从行为。
第五十七条风险应对任务应当统一归口管理并统一推送。省、市地方税务局税收风险工作领导小组办公室统筹、整合风险任务，进行分类、分级推送。
第五十八条 各级地税机关应当遵循“风险识别→等级排序→风险应对→监控评价”的风险管理链条，通过建立风险指标和评估模型，全面分析扫描土地增值税流失风险。
第五十九条 对经风险识别出现的土地增值税征管风险，应当按风险的低、中、高等级，按规定进行处理。
第六十条 风险应对人员应当对派发的风险任务中的所有风险点一并进行应对处理，做到“一次应对，风险全清”。
第六十一条 土地增值税风险任务应对完成后，风险应对人员应当在税收风险管理系统中根据核实确认情况进行反馈，反馈情况在风险管理系统中自动汇总。
第六十二条 注重风险应对绩效的评价和管理。各级业务部门应当会同税源管理部门，对土地增值税风险指标和模型的运行成效进行评估，查找税收风险存在的原因，制定有效措施，不断提升土地增值税征管质量。
第五章清算鉴证质量管理
清算鉴证质量管理，是指地税机关对鉴证人接受委托，开展土地增值税清算鉴证工作质量的评价、监督和管理。
第六十三条 土地增值税清算鉴证是指鉴证人接受委托，通过执行《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发〔2007〕132号)规定的程序和方法，依照税法和相关规定，对被鉴证人的土地增值税清算申报事项进行审核、确认，评价和证明其清算申报的真实性、合法性，并出具鉴证报告的业务。
第六十四条 鉴证人出具无保留意见和保留意见的鉴证报告，可以作为纳税人办理土地增值税清算申报的依据。
第六十五条 主管地税机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
第六十六条 清算鉴证质量管理应当坚持公开、公平、公正的原则，以事实为依据，以法律、法规为准绳。
第六十七条 县级地税机关（含市地方税务局直属机构、派出机构，下同）具体负责开展清算鉴证质量的评价工作。评价工作应当统一规范、客观公正、准确高效。
市级地税机关负责对质量评价工作进行监管。
第六十八条 县级地税机关应当每年组织对上年度纳税人办理土地增值税清算申报提供的清算鉴证报告进行质量评价。
第六十九条 清算鉴证质量评价内容包括鉴证报告规范度、鉴证报告差异率、鉴证报告认可度三个方面。
（一）鉴证报告规范度，包括鉴证业务约定书签订情况；编制业务工作底稿的完整性、真实性、逻辑性；是否严格执行复核制度；鉴证报告内容是否完整、规范；是否获取充分、适当的证据支持鉴证结论；对鉴证项目出现的交易价格异常、工程造价高于正常水平、虚列成本费用等重大事项是否提出明确的鉴证结论。
（二）鉴证报告差异率，是指鉴证报告中清算项目的房地产转让收入和扣除项目金额，与地税机关审核结论的差异，用差异率表示。差异率包括收入差异率和扣除项目差异率，公式如下：
收入差异率=地税机关审核结论调整的收入金额/鉴证报告中的收入总金额
扣除项目差异率=地税机关审核结论调整的扣除项目金额/鉴证报告中扣除项目总金额
（三）鉴证报告认可度，以县级地税机关对鉴证人出具的鉴证报告审核做出的采信、部分未采信和未采信处理意见为参考依据作出评价。
第七十条 县级地税机关综合上述评价结论，对清算鉴证质量按甲、乙、丙三个等级做出评价。
第七十一条 县级地税机关在质量评价工作中，需要鉴证人提供相关资料、证据的，鉴证人应当积极配合，并在县级地税机关规定的时间内完成。县级地税机关应当对调取的相关资料妥善保管，评价结束后应当及时、完整归还。
第七十二条 清算鉴证质量评价结论做出后，县级地税机关应当及时将评价结果报市级地税机关，并在市级地税机关官方网站进行公开。
第六章法律责任
第七十三条 对未按预征规定期限预缴税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
第七十四条 应当进行土地增值税清算的纳税人或经主管地税机关确定进行清算的纳税人，未按照规定期限办理清算申报和报送清算资料的，主管地税机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
第七十五条 对清算过程中纳税人提供虚假清算资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第七十六条 主管地税机关已按规定出具土地增值税清算审核结论后，如审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为，并经主管地税机关核实的，由主管地税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并追究纳税人法律责任。
第七十七条 对会计人员伪造、变造会计凭证、会计账簿，编制虚假财务会计报告的，主管地税机关应当按照《中华人民共和国会计法》《中华人民共和国注册会计师法》等有关规定，交由其行政监管部门处理。
第七十八条 对造价工程师签署有虚假记载、误导性陈述的工程造价成果文件的，主管地税机关应当按照《注册造价工程师管理办法》有关规定，交由其行政监管部门处理。
第七十九条 鉴证人出具虚假鉴证报告或涉税文书的，主管地税机关应当按照有关规定，交由其行政监管部门处理。
第八十条 在土地增值税清算工作中，税务人员徇私舞弊、玩忽职守，造成不征或者少征应征税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律规定处理。
第七章附则
第八十一条 土地增值税清算审核资料应当按照档案化管理的要求，妥善保存。
第八十二条 各市地方税务局应当根据本办法制定具体实施意见，报山东省地方税务局备案。
第八十三条 本办法由山东省地方税务局解释。
第八十四条 本办法自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。
营改增后在金三系统和大数据背景下的土地增值税清算实操大全专题
‖6月13–15日‖济 南·华联大酒店‖主 讲：杨老师‖
‖课程说明‖
C按照山东省地方税务局税收征管工作安排，从去年下半年开始对全省范围内房地产开发行业的完工项目进行大规模的清算工作。本次清算规模之大、力度之强、战线之长、手段之先进、投入人力之多前所未有。从前期已经完成的清算项目来看，存在问题的项目众多，补交税款的数额巨大，绝大部分企业和项目，都因纳税人对国家政策把握不清和操作失误不同程度的存在问题。
C为了帮助大家尽快熟悉税收政策，把握清算方法，降低清算风险，我们再一次组织土地增值税业务培训。着重帮助大家弄清：
1．营改增后纯新项目清算与老项目项目清算有何不同？
2．营改增后新老项目收入确认有何区别？
3．营改增后项目横跨新老时期收入应如何确认？
4．营改增后新项目土地成本的确认与营改增前有何不同？
5．营改增后采取不同的承包方式是否会对建筑成本造成影响？
6．营改增后会计核算制度的变化对项目清算结果会造成哪些影响？
7．营改增后增值税税率的调整会对清算结果造成哪些影响？
8．金三系统与大数据背后会给企业清算工作带来哪些隐忧？
C本次培训为“山东省土地增值税清算专场”，将紧密结合国家土地增值税清算的法律法规、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）、《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号，2017年9月21日）以及其他与清算有关的“营改增后出台的税收新政”来讲解。课程全部采用真实的案例——真实的情景再现、真实的处理结果，全部案例都来源于全国各地税收执法实践。希望通过本次培训，能够与大家一道共同提高对税收政策的理解能力和清算工作的实操能力，让大家的清算水平再上一个新台阶。
‖主讲专家‖杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产与建筑业税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的涉及到建筑、房地产行业的所有税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简洁、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默；因此受到各地学员的认同和热烈追捧。
‖课程大纲‖
第一部分：营改增后土地增值税征收管理应侧重考虑哪些方面？
一．土地增值税针对哪些单位和个人征收？
二．土地增值税针对哪些业务征收？
【案例01】房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？
【案例02】房屋从土地当中分离出来单独转让，是否征收土地增值税？
【案例03】委托代建必须符合哪些条件，代建业务双方一般如何进行会计核算？
三．预缴土地增值税时应注意哪些问题？按照最新规定预缴税款如何进行会计核算？
四．在哪些情况下要对土地增值税实行核定征收？
五．开发普通住宅销售、国家依法征用收回的房地产有哪些税收优惠？
六．以房地产进行的“投资、联营、合作建房或者企业兼并”是否应征收土地增值税？
【案例04】营改增后以接受投资入股土地进行开发，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除？
七．以“股权转让”形式转移土地使用权是否应征收土地增值税？
八．开发建设保障性住房是否应征收土地增值税？
第二部分：营改增后土地增值税竣工清算应侧重注意哪些问题？
一．土地增值税清算必须符合那些基本条件
【案例05】在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？
二．土地增值税清算时“清算单位”如何确认
【案例06】国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解？
【案例07】清算时，同一项目中、或者同一栋建筑中，含有不同类型房屋的，应将开发产品分为几类清算？ 销售房屋时，赠送开发产品的应如何计算土地增值税？
【案例08】清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待？ 三．营改增后土地增值税收入包括哪些内容，新老项目收入确认有何不同？
四．代收款项应如何处理？
五．发生哪些业务应视同销售收入处理？
【案例09】营改增以后在实际工作中，发生视同销售行为，应如何处置？
六．土地增值税清算时以什么为依据确认清算收入？
七．违约金、更名费是否应计入清算收入？
八．清算时对清算收入偏低如何确认？
【案例10】政府按照土地出让协议规定的价格回购安置房的，应如何确认销售不动产收入？
九．清算收入审核的方法和内容
㈠收入审核的方法
㈡收入审核的内容
十．清算时可以扣除的项目包括哪些内容
十一．取得土地使用权所支付的金额包括什么？营改增后“差额计算销项税额”是否会影响新项目的土地成本扣除？
【案例11】在实际工作中，一次性取得土地分期开发的，清算时土地成本应如何计算扣除？同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他成本应该如何计算扣除？
【案例12】清算时，房地产企业“支付给国土资源局”的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？
【案例13】清算时，地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开发公司的返还款在计算土地增值税时应如何处理？
【案例14】未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？
【案例15】经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。这部分土地出让金，没有土地出让金票据，能否扣除？
【案例16】开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶土地出让金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地价款并取得票据。
【案例17】母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付的土地价款作为两家公司往来款项。土地出让金专用票据的付款单位为总公司，在计算土地增值税的扣除项目时，此票据是否允许扣除土地价款？
【案例18】改制企业按照政府改制文件取得土地使用权无票据，清算时土地成本如何扣除？
【案例19】进行新项目清算时，“差额计算销项税额”后会计上应如何处置，是否影响土地成本的扣除？
十二．开发土地和新建房屋及配套设施的成本如何确认？
㈠ 土地征用及拆迁补偿费：
【案例20】房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？企业支付的过渡费、周转房支出应如何处置？
【案例21】开发项目涉及“拆迁安置”的，开发成本应如何计算？
㈡ 前期工程费：
㈢ 建筑安装工程费：
【案例22】单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算时，其建筑成本应该如何计算分摊？
【案例23】国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？签订“软装交付”与“硬装交付”合同，扣除时会受到哪些影响？
【案例24】清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？营改增后是否采取“甲供材”对甲乙双方会有哪些影响？
【案例25】开发项目涉及甲供材的，双方如何进行会计核算实务操作？
【案例26】在土地增值税清算的时候，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分（例如：工程款）可否计入扣除项目？
㈣ 基础设施费：
㈤ 公共配套设施费：
【案例27】房地产开发企业将房产全部销售后，配套设施的产权转到哪里？税务机关如何掌握？
【案例28】公共配套设施租赁业务应该如何计算征收土地增值税？
【案例29】清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除？对该部分设施取得的进项税，土地增值税清算时如何处置？
【案例30】规划外发生的项目内建设支出，是否允许扣除？
㈥ 开发间接费用：
【案例31】计算土增税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？
【案例32】房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？
【案例33】房地产开发企业办理土地增值税清算所发生的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，应该如何处置？
十三．开发土地和新建房及配套设施的费用如何确认
【案例34】为什么土地增值税清算时企业的开发费用不据实扣除，而是按照成本的5—10%计算扣除，这样做的用意是什么？
【案例35】《土地增值税实施条例细则》第七条当中的“金融机构”应怎样理解？关于借款费用的扣除应如何把握？
【案例36】房地产企业向个人、其他单位（含关联方）借款，费用是否可以扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款，费用是否可以扣除？取得个人、单位委托银行借款，费用是否可以扣除？取得集团内部统借统还借款，费用是否可以扣除？
【案例37】企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发费用？
【案例38】为什么必须区分开发间接费和开发费用？
十四．与转让房地产有关的税金如何确认：
【案例39】营改增以后清算时，与转让房地产有关的税金应该如何计算扣除？
十五．清算时其他扣除项目金额如何计算，加计扣除有哪些具体规定？
十六．转让旧房及建筑物的扣除项目计算：
【案例40】营改增以后转让、销售旧房应如何计算扣除项目金额？
十七．扣除项目审核的方法和内容：
㈠成本检查的方法：
㈡成本检查的内容：
十八．土地增值税清算时应纳税款计算：
【案例41】项目横跨营改增前后，清算时收入、成本、费用、税金、加计扣除如何计算？
十九．土地增值税清算后应纳税款计算：
【案例42】清算后销售尾盘，再收取房款、发生成本费用支出，需要补退税款的如何计算？
‖培训对象‖各房地产企业的总经理、总会计师、首席财务官、财务总监、财务经理、税务总监与经理及主管、税务会计以及税务咨询公司财会办税人员等。
‖资 料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
‖培训时间‖2018年6月13日至15日（6月13日全天报到,14-15日两天课程）
‖培训地点‖济南◇华联大酒店（济南市槐荫区区经二路571号、华联商厦北邻）
‖相关费用‖人民币3380元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
Ø户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司
Ø账 号：07191001 0302 0001 683
Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行
‖联系方式‖☆联系人：刘 翔158 1156 6700 微信号：13718703875
☆座 机：（010）52106881【打座机的话就说找刘翔】
☆报名专用邮箱：2850160377@qq.com
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